宁德时代产业链的勃勃生机海证资本，正投射在蕉城区这块42亩工业用地的疯狂竞拍之上。最终，一家注册资本仅10万元的福安市京锐斯工贸有限公司，以4842万元的高价，力压群雄，拿下这块土地，溢价率高达58%，远超全市0.52%的平均水平。这起拍卖事件，如同宁德工业地产市场一个缩影，展现出核心区位资产的炙热与边缘地带的冷清之间的强烈反差。
这块地，原本属于福建正德有机板材厂。其账面数据乏善可陈，土地使用权期限仅剩31年（至2056年到期），13766平方米的建筑面积中，更有超过30%（4259平方米）的厂房缺乏产权证，另有899平方米为第三方建设的建筑。钢棚结构的厂房，估值有限，这块地的核心价值几乎全部体现在土地本身。
然而，正是这块“瑕疵”满满的土地，激起了四位买家的疯狂竞价，共计191轮报价。3517元/平方米的成交单价，不仅远超宁德市工业用地平均成交价，更将区域价值天花板推至新高。相比之下，同期屏南县工业用地成交楼面价仅为52元/平方米，两者相差67倍，南平区域部分工业厂房甚至以400元/平方米的价格挂牌，却无人问津，被投资人直言“买了也是一堆废建筑”。
展开剩余64%这种剧烈的区域分化，并非偶然。蕉城区地块紧邻沈海高速宁德北收费站，交通便利性带来了显著的溢价。而屏南县等偏远地区，即使给出“白菜价”，也难逃遇冷的命运。 2024年福安市溪潭镇一宗工业用地成交溢价率仅0.52%，楼面价341元/平方米；同日，另一地块虽成交楼面价达1270元/平方米，但面积仅1972平方米，属于“边角料”。 宁德市1-5月基础设施投资增长17.1%，但资源明显向核心区域倾斜海证资本，加剧了这种区域差距。
更深层次的原因，在于产业政策的引导。宁德市明确要求工业用地必须匹配“亩均税收≥20万元”的实业项目，以过滤投机资本，并重点发展锂电新能源、不锈钢新材料等四大主导产业，1-5月三大产业增加值增速均超14%，带动规模以上工业增长13.2%。 没有产业支撑的土地，在资本眼中，只是一堆毫无价值的钢筋水泥。
京锐斯工贸有限公司以10万元注册资本撬动4842万元资产的举动，引发了广泛关注。这背后，或许是宁德时代产业链企业通过资产收购巩固合作关系的精明算计。类似宁德思客琦机器人智能装备二期项目10亿元的投资，直接绑定了锂电池模组生产。虽然竞得者未公开具体产业规划，但蕉城区作为宁德时代大本营，地块的战略意义不言而喻。 这种关联交易的操作手法在司法拍卖中屡见不鲜，例如霞浦县某鞋厂的拍卖，经历315轮竞价，最终以1.4亿元成交，溢价率高达95.8%，竞得者正是申请执行人的关联企业。
这起拍卖，也暴露出资本杠杆的极致运用。宁德市金融机构本外币贷款余额达4710亿元，短期贷款较年初增加37.2亿元。部分企业利用信贷资金参与拍卖，再用抵押资产套取新贷款，形成资金闭环。工业地产的金融属性，正在超越实业需求，成为资本套利的工具。
拍卖落槌的那一刻，第三方企业仍在无产权厂房里继续生产；钢棚屋顶下，新业主的工商登记信息在电脑屏幕上闪烁；不远处，沈海高速上车流滚滚，载着锂电池奔向港口，五个月激增40.5%的吞吐量，正是宁德时代蓬勃发展的有力注脚。资本的游戏仍在继续，只是换了一个舞台。
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